Vender una casa o departamento es una gran decisión, te puede brindar grandes satisfacciones pero también algunos dolores de cabeza.
Por ello, es importante determinar el precio de venta correcto, ya que sin él podrías vender tu propiedad a un precio muy bajo, sin obtener las ganancias esperadas. O a uno muy alto, lo que extenderá la estadía de tu casa o departamento en el mercado. Ambos, escenarios poco favorables para ti.
Sin embargo, ¿Cómo se puede calcular el valor de venta de una propiedad? No existe una fórmula mágica pero sí hay ciertos aspectos que debes considerar. A continuación, conoce algunos de los más importantes:
Los errores más frecuentes al fijar el precio a una propiedad
El precio de un inmueble se determina por diferentes aspectos. Entre ellos se encuentra su antigüedad, conservación, ubicación, área, calidad de edificación y oportunidad de negocios.
Un error frecuente, por ejemplo, en el caso de los departamentos es fallar en entender la diferencia entre el valor por metro cuadrado del área techada y el valor por metro cuadrado del área libre.
Un inmueble como un departamento, en muchos casos cuenta con ambos tipos de área, y es común que propietarios, asignen el mismo valor por metro cuadrado a ambas. Un departamento de 150 m2 de área techada y 50m2 de área libre, costará menos que un departamento de 200 m2 de área techada y 0 m2 de área libre.
Otro error común es tomar como referencia inmuebles no comparables. Por ejemplo, colocar una propiedad en $200,000 por que el vecino vendió su inmueble a ese valor. Esto es un error dado que no toma en consideración todos los aspectos previamente mencionados como la antigüedad, calidad de la edificación y acabados, la conservación, la distribución, entre otros aspectos.
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El efecto del estado de la propiedad en su precio de venta
El estado de una propiedad se refiere a su conservación y afecta de primera manera en el valor de venta de un inmueble. La depreciación de un predio se calcula en base a la antigüedad del mismo junto con el material de construcción y con su estado de conservación.
Es decir, por más que dos inmuebles tengan el mismo metraje y condiciones de ubicación similares, si uno es más antiguo o tiene un mal estado de conservación, entonces el valor será menor dado que tendrá una depreciación más elevada.
Por ejemplo, según la tabla de depreciación de casas y departamentos del reglamento nacional de tasaciones, en el caso de un inmueble de 20 años de antigüedad, construidos en concreto, su depreciación será del 6% si su estado de conservación es considerado muy bueno. Sin embargo, si tuvieran un estado de conservación considerado como regular la depreciación sería de 16%. Es decir, un 10% de diferencia en valor.
¿Qué es una tasación y qué factores analiza?
Una tasación es un proceso que utiliza un perito tasador para fijar un valor razonable a un bien. Existen dos tipos de tasaciones. La tasación reglamentaria y la tasación comercial.
La primera se utiliza para determinar valores unitarios oficiales y valores arancelarios, por ejemplo, para determinar la base impositiva para el cálculo del impuesto predial. La segunda, utiliza valores de libre mercado con diferentes métodos para definir, por ejemplo, el valor de venta de un inmueble.
En una tasación, se consideran diferentes factores como la ubicación del inmueble y su accesibilidad, la zonificación y oportunidad del inmueble, la depreciación del mismo, el área, calidad de acabados, entre otros.
Influencia de la ubicación de la propiedad en el precio
Sin lugar a dudas. En bienes raíces, el valor de un inmueble se fija en base a su mayor y mejor uso. Esto significa que la misma casa, puesta en lugares distintos, tendrá usos distintos y eso influirá en el precio.
Sin embargo, vale precisar que es realmente el terreno de la casa el que está principalmente influenciado por su ubicación.
Por ejemplo, una casa que se encuentra frente a una avenida probablemente tendrá una zonificación comercial y unos parámetros de construcción mucho más atractivos que una casa frente a una calle residencial.
Esto causará que la casa frente a la avenida tenga un valor más elevado, por más que todas las otras condiciones sean iguales que la casa frente a calle.
Otras manera podemos calcular el valor de venta de una propiedad
El valor de venta de una propiedad se refiere al valor comercial que el mercado libremente asigna. Entonces, la forma para obtener el valor más preciso es haciendo una valorización comercial o como le decimos en CENTURY 21 un análisis de mercado comparativo (AMC).
Este análisis de mercado, lo que hace es comparar el inmueble en referencia con su competencia directa. Es decir, inmuebles de condiciones similares (antigüedad, área, ubicación, etc.) actualmente en oferta y también recientemente vendidos.
Dicha comparación permite ver cual es el promedio de oferta disponible en el mercado y permite asignar un valor comercial competitivo que genere un resultado óptimo, en otras palabras, vender el inmueble en un tiempo razonable a un precio razonable.
También se puede asignar el valor comercial haciendo un análisis de renta, en el cual se estudia los valores de renta actuales para el inmueble y se compara con el ratio PER (Ratio Precio Beneficio). Por ejemplo, el ratio PER promedio (Lima) del 1er Trimestre del 2020 es de 16.6, según el Banco de Reserva.
Eso significa que el valor de venta de un inmueble es igual a rentarlo por 16.6 años. Entonces, para ubicar valores de venta, se puede primero ubicar valores de renta para luego, utilizando el ratio PER fijar un valor comercial.
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